सामायिक शेतजमीन म्हणजे काय?
सामायिक शेतजमीन म्हणजे अशी जमीन, ज्यावर एकापेक्षा जास्त व्यक्तींचा मालकी हक्क असतो. उदाहरणार्थ, तुमच्या आजोबांनी शेतजमीन घेतली आणि ती त्यांच्या मुलांमध्ये वाटली गेली. किंवा कधी कधी कुटुंबाबाहेरील व्यक्तींसोबतही जमीन सामायिक असू शकते. अशा जमिनीचं वैशिष्ट्य म्हणजे ती ‘अविभाजित’ असते. म्हणजेच, कोणाचा हिस्सा नेमका कोणत्या भागात आहे, हे कागदोपत्री स्पष्ट नसतं. यामुळे विक्रीच्या वेळी कायदेशीर प्रश्न निर्माण होतात.
सर्व सहहिस्सेदार विक्रीला तयार असतील तर?
जर तुमच्या शेतजमिनीचे सर्व मालक म्हणजे सर्व सहहिस्सेदार आपला हिस्सा विकायला तयार असतील, तर मग बातच न्यारी! अशा वेळी तुम्ही सर्वांनी मिळून एकत्रित खरेदीखत (Sale Deed) तयार करायचं आणि जमीन विकायची. ही प्रक्रिया अगदी सोपी आहे. उदाहरणार्थ, माझ्या गावात एका कुटुंबाने त्यांची ५ एकर सामायिक जमीन असंच विकली. सर्वांनी मिळून तहसीलदारांकडे अर्ज केला, ७/१२ उतारा तपासला, आणि काही आठवड्यांत व्यवहार पूर्ण झाला. पण खरी गंमत तेव्हा सुरू होते, जेव्हा काही सहहिस्सेदार विक्रीला तयार नसतात.
काही सहहिस्सेदार विक्रीला तयार नसतील तर काय?
हा सगळ्यात मोठा पेच आहे. समजा, तुम्हाला तुमचा हिस्सा विकायचाय, पण तुमचा भाऊ किंवा चुलत काका तयार नाही. अशा वेळी तुम्ही थेट तुमचा हिस्सा विकू शकत नाही, कारण जमिनीचं ‘सरस-निरस’ वाटप झालेलं नसतं. म्हणजे, तुमचा हिस्सा नेमका कोणत्या शेताच्या कोणत्या कोपऱ्यात आहे, हे कागदावर स्पष्ट नाही. यासाठी तुम्हाला दोन पायऱ्या पार कराव्या लागतात:
- वाटपाचा दावा (Partition Suit) : तुम्ही न्यायालयात वाटपाचा दावा दाखल करू शकता. यामुळे तुमचा हिस्सा स्वतंत्रपणे निश्चित होईल. उदाहरणार्थ, जर ४ एकर जमिनीवर ४ सहहिस्सेदार असतील, तर प्रत्येकाला १ एकरचा हिस्सा मिळू शकतो (किंवा त्याप्रमाणे). ही प्रक्रिया थोडी वेळखाऊ आहे, पण कायदेशीरदृष्ट्या हाच योग्य मार्ग आहे.
- सहहिस्सेदारांना प्राधान्य हक्क : तुम्ही तुमचा हिस्सा बाहेरच्या व्यक्तीला विकण्याआधी, इतर सहहिस्सेदारांना तो विकत घेण्याची पहिली संधी द्यावी लागते. याला कायदेशीर भाषेत ‘Right of Preemption’ म्हणतात. समजा, तुम्ही तुमचा हिस्सा ५ लाखांना विकायला काढलात, तर आधी तुमच्या सहहिस्सेदारांना तीच किंमत देऊन तो हिस्सा घेण्याचा अधिकार आहे. हे पाऊल टाळलं, तर नंतर कोर्टात वाद होऊ शकतो.
महसूल विभाग आणि राज्य सरकारचे नियम
महाराष्ट्रात शेतजमिनीच्या विक्रीबाबत महाराष्ट्र जमीन महसूल संहिता, १९६६ (Maharashtra Land Revenue Code, 1966) आणि महाराष्ट्र कुळवहिवाट व शेतजमीन अधिनियम, १९४८ लागू होतात. यानुसार काही महत्त्वाचे नियम:
- परवानगी आवश्यक : जर जमीन शेतीसाठी वापरली जात असेल आणि खरेदीदार बिगरशेतकरी असेल, तर जिल्हाधिकाऱ्यांची परवानगी घ्यावी लागते.
- आदिवासी जमीन : जर जमीन आदिवासी मालकीची असेल, तर ती बिगरआदिवासी व्यक्तीला विकण्यासाठी राज्य सरकारची मंजुरी आवश्यक आहे.
- तुकडेबंदी कायदा : शेतजमिनीचा तुकडा प्रमाणभूत क्षेत्रापेक्षा (उदा., १५-२० गुंठे) कमी असेल, तर त्याची विक्री करता येत नाही, जोपर्यंत विशेष परवानगी मिळत नाही.
- सातबारा तपासणी : विक्रीपूर्वी ७/१२ उतारा, फेरफार नोंदी, आणि वर्ग (उदा., वर्ग १ किंवा वर्ग २) तपासणे गरजेचे आहे. वर्ग २ जमिनीच्या विक्रीसाठी प्रांत अधिकाऱ्यांची परवानगी लागते.
विक्री करताना काय काळजी घ्याल?
- कागदपत्रे तपासा : ७/१२ उतारा, आठ-अ, आणि खरेदीखत नीट तपासा. माझ्या एका मित्राने ही काळजी घेतली नाही, आणि नंतर कळलं की जमिनीवर कर्ज आहे.
- वकिलाची मदत घ्या : कायदेशीर सल्ला घेतल्याने भविष्यातील वाद टाळता येतात.
- खरेदीखतात स्पष्टता : तुमचा अविभाजित हिस्सा किती आहे, हे खरेदीखतात स्पष्ट नमूद करा.
- महसूल कार्यालयात संपर्क : तहसीलदार किंवा जिल्हाधिकारी कार्यालयातून परवानगी आणि कागदपत्रांची पडताळणी करा.
शेवटचं पण महत्त्वाचं
सामायिक शेतजमिनीतील हिस्सा विकणं सोपं नाही, पण अशक्यही नाही. जर सर्व सहहिस्सेदार एकमताने विक्री करत असतील, तर प्रक्रिया गुळगुळीत होते. पण जर काही जण तयार नसतील, तर वाटपाचा दावा आणि सहहिस्सेदारांचा प्राधान्य हक्क यांचा विचार करावा लागतो.
